Locazione: ecco come scrivere una lettera di sollecito

Benvenuti in un altro articolo firmato Modelli e Documenti! Dopo avervi parlato della Raccomandata 1 eccoci oggi con un nuovo articolo. Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione una particolare forma contrattuale in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone.

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• Tipi di Locazioni
• Obblighi del locatore
• Domanda di sollecito
• Quali sono gli organi competenti a cui rivolgersi se un affittuario non mi paga l'affitto?
• Differenze Internazionali nei Contratti di Locazione
• Aspetti Fiscali della Locazione
• Moduli e procedure per la stipula di un contratto di mediazione immobiliare
• Quando si ha diritto a ricevere la provvigione
• Mercato immobiliare: considerazioni sull'andamento negli ultimi anni
• La dichiarazione dei redditi 
• Sezione FAQ

Il contratto di locazione è regolamentato dall'articolo 1571 del codice civile.

Tipi di Locazioni

Esistono differenti figure di locazione:

• locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati;
• locazione di beni immobili non urbani;
• locazione di beni immobili urbani.

Inoltre si distingue tra:

• locazione a uso commerciale;
• locazione a uso abitativo (per quest'ultima si hanno ulteriori tipizzazioni come la locazione stagionale o la foresteria).

Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.

Inoltre secondo il codice:

• il contratto di locazione può essere senza determinazione di tempo (una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con congruo preavviso) oppure a tempo determinato;
• l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum);
• il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso convenuto»];
• il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;
• salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.

Per i contratti aventi a oggetto la locazione di immobili adibiti a uso abitativo era inoltre previsto un limite massimo al canone di locazione, e anche di sublocazione (art. 14 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, cosiddetta legge sull'equo canone).

Le disposizioni relative al succitato articolo furono abolite dalla legge n. 359 dell'8 agosto 1992 (cosiddetta legge sui patti in deroga), che diede luogo alla liberalizzazione degli affitti.

Oggi la disciplina della locazione degli immobili a uso abitativo è principalmente regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ("Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo").

Obblighi del locatore

Per quanto riguarda il locatore, gli obblighi sanciti da un contratto di locazione sono la consegna dell'oggetto in buono stato e idonea all'uso convenuto e senza vizi; garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Per quanto riguarda il soggetto conduttore del contratto di locazione (in parole povere l'inquilino), gli obblighi sono i seguenti:

• versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute;
• prendere in consegna la cosa, ed osservare la normale diligenza del padre di famiglia;
• al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.

Domanda di sollecito

Di seguito il modello di domanda di sollecito di pagamento del canone di locazione

OGGETTO : Sollecito di pagamento.

Io sottoscritto …………………………….. , in qualità di proprietario dell’appartamento sito in __________, alla via ______________________, n. __________, a lei concesso in locazione con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni arretrati di seguito elencati:

…………… (mese) - € XXX,XX

…………… (mese) - € XXX,XX

…………… (mese) - € XXX,XX

Per un totale di € XXX,XX

La avverto che, trascorsi inutilmente 10 giorni dalla ricezione della presente, sarò costretto a dare incarico ad un legale per la riscossione coattiva, con aggravio di spese a Vostro carico. Se nel frattempo avesse già provveduto al pagamento, La preghiamo di ritenere nullo il presente.

Quali sono gli organi competenti a cui rivolgersi se un affittuario non mi paga l'affitto?

Se ti trovi nella situazione in cui un affittuario non paga l'affitto, ci sono vari passi che puoi intraprendere per risolvere la situazione. Gli organi e le procedure a cui puoi rivolgerti variano a seconda del paese e della legislazione locale, ma ecco una panoramica generale:

1. Avvocato Specializzato in Diritto Immobiliare: È consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per comprendere i tuoi diritti e le opzioni legali disponibili. L'avvocato può assisterti nel redigere e inviare una lettera formale di sollecito al pagamento.
2. Mediazione Civile: Prima di intraprendere azioni legali, potresti considerare la mediazione. Questo processo coinvolge un mediatore neutrale che aiuta locatore e locatario a raggiungere un accordo amichevole.
3. Tribunale Civile o Tribunale per le Controversie di Modesto Valore: Se la mediazione non funziona, puoi procedere con un'azione legale. A seconda dell'importo dovuto, potresti dover presentare il tuo caso in un tribunale civile o in un tribunale per le controversie di modesto valore.
4. Uffici per le Relazioni tra Locatore e Locatario: Alcuni paesi o regioni hanno uffici o commissioni specifici che gestiscono le dispute tra locatori e locatari. Questi organi possono offrire supporto e informazioni su come procedere.
5. Associazioni di Proprietari di Immobili: Se sei membro di un'associazione di proprietari, possono offrire risorse, consigli o assistenza legale per gestire situazioni di mancato pagamento dell'affitto.
6. Uffici di Recupero Crediti: In alcuni casi, potresti considerare l'opzione di rivolgerti a un'agenzia di recupero crediti, ma ciò di solito avviene dopo che tutte le altre opzioni legali sono state esplorate.
7. Assicurazioni per Affitti: Se hai stipulato un'assicurazione che copre il mancato pagamento degli affitti, contatta il tuo fornitore di assicurazione per capire come procedere secondo la tua polizza.

È importante ricordare che ogni situazione è unica e le leggi variano notevolmente a seconda della località. Pertanto, ottenere una consulenza legale specifica è sempre il primo passo consigliato.

Differenze Internazionali nei Contratti di Locazione

L'ambito dei contratti di locazione mostra notevoli variazioni a livello internazionale, riflettendo le diverse tradizioni giuridiche e i contesti economici dei singoli paesi. In alcuni paesi, come la Germania, la legislazione in materia di locazione è particolarmente rigorosa per proteggere i diritti dei locatari, limitando fortemente la capacità dei locatori di aumentare i canoni e di rescindere i contratti. Al contrario, negli Stati Uniti, le leggi variano significativamente da stato a stato, con alcune aree che offrono maggiore flessibilità ai locatori in termini di revisione dei canoni e terminazione dei contratti.

In Asia, paesi come il Giappone e la Corea del Sud dispongono di sistemi unici che includono pagamenti di cauzione molto elevati, noti come 'key money', che rappresentano una barriera economica significativa all'ingresso per i locatari. Queste differenze sono cruciali per le aziende internazionali e gli investitori che operano in mercati esteri, poiché la comprensione delle specificità locali può influenzare notevolmente la gestione delle proprietà e la strategia di investimento.

Aspetti Fiscali della Locazione

La locazione di beni immobili e mobili porta con sé diverse implicazioni fiscali sia per i locatori che per i locatari. In Italia, ad esempio, i canoni di locazione sono soggetti a tassazione come reddito da capitale per il locatore. Tuttavia, esistono anche possibilità di deduzioni fiscali, come la detrazione per le spese di manutenzione e ristrutturazione, che possono mitigare l'onere fiscale per il locatore. I locatari possono beneficiare di deduzioni specifiche, come quelle previste per l'affitto di abitazioni principali sotto certe condizioni di reddito.

È fondamentale che entrambe le parti si consultino con un esperto fiscale per navigare correttamente queste normative e massimizzare le potenziali deduzioni, evitando contestazioni con le autorità fiscali. La conoscenza approfondita delle leggi fiscali locali è essenziale per ottimizzare la gestione finanziaria dei beni locati.

Consigli Legali per Locatori e Locatari

Una gestione efficace del rapporto di locazione richiede una comprensione chiara dei diritti e dei doveri di entrambe le parti. È essenziale per locatori e locatari comprendere come negoziare i termini del contratto di locazione. Per esempio, è importante stabilire chiaramente la durata del contratto, l'ammontare del canone, le modalità di rinnovo e le condizioni per eventuali aumenti di prezzo.

Le cauzioni sono un altro aspetto critico; queste devono essere gestite in modo che sia garantita la loro restituzione al termine del contratto, a meno che non si verifichino danni alla proprietà. È anche vitale includere clausole di manutenzione precise per definire chi è responsabile delle diverse tipologie di manutenzione ordinaria e straordinaria, prevenendo così conflitti futuri.

Moduli e procedure per la stipula di un contratto di mediazione immobiliare

I tipi di modulo più comuni per la stipula sono:

1. L'incarico a vendere: in questo caso, il proprietario di un immobile affida all'agente il compito di trovare un acquirente.
2. La proposta irrevocabile d'acquisto: attraverso questo modulo, il potenziale acquirente si impegna a concludere il contratto preliminare di mediazione immobiliare con il soggetto interessato.

La provvigione di questo professionista

Il contratto di mediazione immobiliare prevede il pagamento di una provvigione, ovvero un compenso per l'attività di intermediazione immobiliare.

Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare giunge a buon fine grazie al suo intervento e viene così stipulato il contratto di mediazione immobiliare preliminare. La provvigione dei contratti di mediazione immobiliare, varia dal 2% al 7%, ma si colloca con più frequenza intorno al 3% - 4% del prezzo corrisposto per la conclusione dell'affare.

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese (es. pubblicità) nei confronti della persona per la quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso.

Quando si ha diritto a ricevere la provvigione

Il diritto a ricevere il pagamento di una provvigione si matura nel momento in cui l’accordo tra le parti interessate produce un effetto economico, nel caso in cui una delle parti dopo aver dimostrato la volontà a procedere decida di non portare a termine l’affare, il mediatore dovrò comunque ricevere un risarcimento del danno. E’ importante sottolineare l’importanza della stipula di un accordo preliminare tra le parti interessate, elemento essenziale che da diritto al mediatore di ricevere la sua ricompensa.

La Corte di Cassazione ha però enunciato che l’accordo tra gli interessati è considerato perfetto, quando entrambe le parti hanno già chiarito i punti essenziali della vendita dell’immobile, ad esempio il prezzo, le modalità di pagamento, la data in cui avverrà la stipula del contratto di mediazione immobiliare definitivo e il giorno in cui in nuovo acquirente entrerà in possesso dell’immobile. La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito anche che il mediatore immobiliare ha diritto a ricevere il suo compenso anche quando le parti, senza conferirgli ufficialmente nessun incarico, abbiano accettato e usufruito della sua consulenza professionale.

Da queste considerazione emerge che è sufficiente anche che il mediatore abbia semplicemente messo in contatto le parti, che dopo una serie di trattative, sono giunte alla conclusione della vendita. Nel caso invece in cui le parti interessate siano state messe in contatto dal mediatore e poi però l’affare si sia concluso per mezzo di iniziative nuove non prestate dal mediatore, non gli spetta alcuna provvigione.

In alcuni casi inoltre a questa figura professionale spetta il pagamento della sua provvigione anche se l’affare non darà esito positivo, ma questo accordo deve essere preso dalla parti all’inizio del loro rapporto. Quando di decide di farsi aiutare da un mediatore nella vendita e nell’acquisto di un bene immobile, è preferibile conoscere dettagliatamente le regole della mediazione, l’entità della sua provvigione, la personale responsabilità in caso di recesso dal contratto di mediazione immobiliare e la natura del conferimento dell’incarico.

Hai già letto il nostro approfondimento sulla comproprietà di un immobile? Dagli un'occhiata... siamo sicuri che potrebbe interessarti.

Contratto con un’agenzia immobiliare: ecco a cosa prestare attenzione

A volte, spinti da necessità e buon senso, ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per la compravendita di un immobile e risulta fondamentale rivolgersi ad un professionista.
Quali sono, dunque, i punti da seguire quando si decide di comprare o vendere una casa? A cosa bisogna prestare attenzione? Vediamolo insieme.

Per prima cosa, sicuramente, dovrete verificare che l’agenzia di riferimento sia affidabile e quindi che la persona a cui vi state rivolgendo sia dotata di patentino rilasciato dalla Camera di Commercio, successivamente dovrete definire per iscritto i dettagli degli accordi, oltre che l’entità della provvigione di cui vi abbiamo ampiamente parlato e le conseguenti modalità di pagamento.
Non tutti ne sono a conoscenza ma il cliente può richiedere che vengano utilizzati i moduli depositati presso la Camera di Commercio che dovranno:

• Essere facilmente comprensibili;
• Contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo di mediatore;
• Indicare la proposta di acquisto;
• Specificare che l’immobile sia conforme alle norme edilizie e urbanistiche in vigore;
• Indicare i riferimenti del proprietario;
• Essere controfirmati dal mediatore responsabile della trattativa

Un contratto equo non deve inoltre contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

• Una clausola della penale
• Una clausola di risoluzione delle controversie;
• Una clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico (per quei casi in cui il termine per la comunicazione risulta essere di gran lunga anticipato rispetto alla scadenza del contratto).

Allo stesso modo, risulta opportuno che un contratto equo impegni l’agente immobiliare a:

• Pubblicare a sua cura e spese gli annunci su quotidiani, settimanali o riviste apposite;
• Essere reperibile telefonicamente per fornire agli interessati tutte le informazioni relative all’immobile;
• Accompagnare chiunque sia interessato a visitare l’immobile;
• Assistere il cliente quando necessario presso gli Uffici di tipo tecnico e finanziario

Naturalmente, chi sottoscrive quest’incarico deve prestare particolare attenzione a ciò che firma, ma anche alla durata dell’accordo che viene solitamente evidenziata in maniera particolare, è inoltre vietato che il venditore concluda privatamente l’affare o si rivolga a più agenzie contemporaneamente, errore per cui si incorre a pagamento di penali.
Si tratta sicuramente di temi complessi e non di pratiche facili come sembrano ed è per questo che si consiglia sempre di rivolgersi alle agenzie immobiliari sia per la vendita che per l’affitto o l’acquisto di immobili: vi toglieranno numerose problematiche burocratiche, errori di sorta e si tratterà di soggetti preparati e consapevoli del proprio lavoro e del proprio settore in grado di rendere semplice il tutto.

Mercato immobiliare: considerazioni sull'andamento negli ultimi anni

Nel 2019, gli esperti del mercato immobiliare avevano previsto prezzi in crescita in tutta Europa, per una tendenza che avrebbe riguardato anche il nostro Paese, anche se in misura più contenuta. Secondo le analisi fornite da Standard and Poors, i prezzi delle abitazioni del Vecchio Continente conobbero un aumento deciso nel 2021, grazie a condizioni finanziarie ed economiche che sostennero la domanda.

Se è vero che la congiuntura macro si caratterizzò per un certo rallentamento, è altrettanto innegabile che vi fu un aumento complessivo dei salari, che doveva essere considerato insieme ai tassi dei mutui favorevoli, viste le decisioni assunte dalla Bank of England e dalla Banca Centrale Europea. Ecco perché si verificò un rialzo delle quotazioni in conseguenza della crescita della domanda: quotazioni che, comunque, per quel periodo erano ancora inferiori rispetto a quelle precedenti al 2008, almeno nella maggior parte degli Stati della UE.

Gli analisti per il nostro Paese si aspettavano una crescita dei prezzi, ma comunque graduale: per il 2019 si parlava di mezzo punto percentuale, mentre per il 2020 si sarebbe potuto salire oltre l'1%. Il rallentamento dell'attività economica che aveva caratterizzato gli ultimi mesi del 2018 non lasciava presagire scenari rosei, ma per quei primi mesi del 2019 si parlò di una ripresa, anche se non straordinaria. La domanda, d'altro canto, rimase elevata per effetto dei ridotti tassi di interesse, ma anche grazie alle condizioni del credito favorevoli.

Il mercato immobiliare del nostro Paese

Entrando nel dettaglio del mercato immobiliare del Belpaese, con riferimento allo scorso anno si può parlare di prezzi stabili, anche a causa di un'offerta molto abbondante che non ha consentito la crescita delle quotazioni. Nel mese di settembre dello scorso anno, per esempio, il numero di abitazioni nuove non raggiungeva un quinto del vertice che era stato raggiunto nel 2005. La domanda per i finanziamenti correlati all'acquisto della casa si comporta più o meno in maniera simile. Anche attraverso i dati forniti da Casa Smart si può intuire che il mercato immobiliare è più statico del dovuto, ma ciò non toglie che l'aumento delle transazioni a settembre abbia sfiorato il 6% annuo. Tuttavia, negli ultimi mesi del 2018 è andata un po' peggio, anche per colpa della diminuzione dei posti di lavoro che ha avuto ripercussioni sul mercato immobiliare. Non ci si può dimenticare, inoltre, della conclusione del quantitative esasing.

Da più parti si è portati a sostenere che quello in cui siamo entrati sarà l'anno della svolta. Se si presta fede alle prospettive per l'anno a cui fa riferimento la società di rating americana, è lecito attendersi una forte ripresa, a dispetto di un Pil in crescita a livelli ridotti. L'incremento del numero di posti di lavoro che ci si attende potrebbe consentire una disponibilità di spesa più elevata, e così la stessa domanda abitativa potrebbe essere consolidata. Rimangono favorevoli i tassi di interesse, inferiori al 2.3% ma in crescita.

Che cosa sperare?

Il rapporto price to in come e price to rent non si schioda dalla forbice tra il 10 e il 15%, il che vuol dire che rimane al di sotto della media degli ultimi due decenni. I prezzi potrebbero tornare a salire entro la fine di quest'anno, ma è sempre bene mantenere le antenne dritte, anche perché la domanda di abitazioni è considerata esposta al rischio di un nuovo arresto, almeno in una prospettiva di lungo periodo, visto che già dal prossimo anno diminuirà la quota di popolazione in età da lavoro. 

L’Osservatorio Immobiliare Nomisma redige annualmente il rapporto sull’andamento del settore immobiliare in Italia. È nota la tendenza dell’italiano medio a risparmiare per poter investire sul “mattone” considerato un investimento sicuro e soprattutto garanzia di benessere. L’economia nazionale e mondiale, gli sbalzi finanziari, gli scossoni provocati da catastrofi naturali o emergenze sanitarie non assecondano in modo continuativo il desiderio o le aspettative di avere un tetto sulla testa e il mercato immobiliare risente conseguentemente degli alti e bassi: uno dei settori più “sensibili” ai movimenti dell’economia globale.

Da sempre altalenante, il settore immobiliare italiano dopo decenni di incertezza ha registrato nel decennio 2009 – 2019 un generale clima di fiducia da parte delle famiglie, con un ritrovato interesse nella ricerca di case sia da acquistare che da affittare e una media di 2 milioni di famiglie interessate alla concessione di un credito. La tendenza crescente a richiedere un mutuo è anche motivata e agevolata da un notevole calo degli interessi, che dal 2008 – con la bolla speculativa scoppiata negli Stati Uniti e che ha generato la più lunga crisi finanziaria mondiale dalla quale si fatica a riprendersi – ha registrato un calo costante fino a toccare tassi dello 0,5%. Contestualmente, i mutui calano in termini di importo erogato a favore di compravendite in cui si impegna maggiore liquidità. Si è creato negli anni il paradosso di un indebolimento economico contrastato da un aumento della domanda di acquisto. Un trend che si conferma nel biennio 2019-2020.

Il settore immobiliare è caratterizzato dal comparto residenziale che è quello che realizza i maggiori profitti soprattutto nelle città metropolitane: un incremento delle vendite si verifica con regolarità in città come Bologna, Milano, Roma, Firenze. I mutui agevolati spingono anche i mercati intermedi come quelli delle città di Trieste, Bergamo o Parma.

Più problematico è il settore non residenziale che storicamente fatica a registrare dati positivi di crescita nelle vendite ad eccezione degli investimenti immobiliari corporate. Con questo quadro generale, l’Italia giunge al primo trimestre del 2020 con un record di investimento nel mattone superiore a 12 miliardi di euro, nonostante un rallentamento determinato dall’emergenza sanitaria da Covid19. Il traino del settore è sorprendentemente la componente alberghiera a fianco a quella residenziale, rivelando un maggiore interesse alla diversificazione. Milano è la città più effervescente e raccoglie il 40% del volume degli investimenti.

Stando ai dati Nomisma, il settore resiste nonostante la debolezza del contesto economico; tuttavia, l’immobile non è più considerato un bene rifugio e risente dell’andamento economico generale che influenza sia i prezzi che le transazioni: le famiglie italiane hanno sviluppato una minore propensione alla proprietà dell’immobile evidenziato dal dato delle compravendite residenziali più basso degli ultimi 5 anni: solo lo 0,6%. Gli esperti notano che i fattori come reddito, ricchezza e consumi non influiscono più sulla performance del comparto immobiliare quanto piuttosto conta l’attrattività dei territori rispetto agli acquirenti, che siano residenti, imprese o turisti (per le seconde case). Tra il 2007 e il 2020 la domanda di acquisto è stata in crescita fino al deciso rallentamento nel primo semestre 2020, un dato che si può leggere nell’ottica della pandemia che ha ridotto notevolmente la liquidità delle famiglie che nonostante il calo dei prezzi immobiliari.

Il ciclo immobiliare negli anni 2000-2019 si può definire come una struttura a nido d’ape dove i cluster di mercato immobiliare di riferimento - rappresentato dalle 13 maggiori città italiane e da 13 città intermedie – si sono mossi nella stessa direzione con lievi differenze: i mercati delle città maggiori hanno registrato delle perdite di valore delle abitazioni, mentre le città intermedie realizzano le perdite più alte nelle quote di mercato immobiliare. In controtendenza è l’aumento delle vendite delle case per le vacanze. Tra i mercati in crescita si segnalano quelli di Modena, Trieste e Verona, mentre cala il volume delle compravendite nelle città di Messina, Salerno, Taranto e Perugia.

Quali case acquistano gli italiani

Sulle 25.500 compravendite realizzate nel biennio 2019-2020 – da punto di vista socio-demografico – è netto l’incremento delle case vacanza, con un boom di investimenti a Napoli, a fronte del calo delle vendite a Genova e Milano. Le tipologie acquistate si concentrano su abitazioni dalle ampie metrature o soluzioni indipendenti (ville, villini, case a schiera) prediligendo gli spostamenti e gli acquisti verso l’hinterland. Questo è grandemente motivato dal bisogno di avere maggiori spazi a disposizione sia dentro che fuori casa motivato dal timore di reiterati lockdown negli anni o dal rimanere sempre più spesso all’interno delle mura domestiche con il divulgarsi dello smartworking.

Rispetto agli immobili di impresa – non residenziale – la tipologia dei capannoni è in aumento considerato l’utilizzo per deposito dettata dall’incremento dell’e-commerce; calano anche i canoni di locazione per i capannoni. I locali per attività commerciali come ristoranti e negozi registrano in calo sia di vendita che di affitto, poiché risentono della grande crisi economica generata dalla pandemia e dal numero di attività danneggiate e destinate alla chiusura. Per quanto riguarda gli uffici, gli esperti sospendono le valutazioni considerando la duplicità dell’interpretazione dei dati dal momento che da un lato aumenta la richiesta di spazi per creare maggiore distanziamento sul luogo di lavoro, ma al contempo aumenta la richiesta di potenziamento dello smart-working anche al termine dell’emergenza sanitaria con conseguente riduzione delle sedi fisiche.

Gli immobili come investimenti: ecco le nuove plusvalenze

Come ben sappiamo la situazione economica italiana in questo periodo è tutt’altro che florida e riuscire a guardare al futuro con ottimismo riesce molto difficile. A maggior ragione il tutto si acuisce se si passa all’analisi economica degli italiani stessi: c’è gente oggettivamente benestante, che è riuscita a sapersi valere e quindi ottenere occupazioni eccelse, mentre c’è gente che fatica seriamente all’arrivare a fine mese. 

Questa forbice, però, sembra aumentare sempre più. I ricchi diventano sempre più ricchi mentre i poveri diventano sempre più poveri. Attenzione la nostra non è una critica a chi è benestante bensì una semplice premessa per introdurre il tema delle tassazioni sulla vendita di immobili.  Chi ne ha la possibilità, infatti, cerca di sfruttare il crollo del prezzo del mattone in modo tale da investire sullo stesso in modo tale da poter ottenere una plusvalenza sulla compravendita dell’immobile. 
Ed effettivamente da 20 anni a questa parte la peculiarità del mercato immobiliare è stata propria questa: chi ha venduto lo ha fatto consapevole di una condizione economica tutt’altro che florida nel tentativo di trovar aria con la quale respirare e in questa situazione di caos ne hanno approfittato gli abbienti che hanno colto l’occasione in attesa che il prezzo del mattone risalga in modo esponenziale. Stranamente, però, al momento il mattone continua ad avere un prezzo relativamente basso mentre le operazioni di compravendita con annesse plusvalenze tendono ad aumentare.  
Ma come funziona nello specifico questa plusvalenza? A quale tassazione si è soggetti? Ed è obbligatoria per tutti o c’è chi ne è esente? Tutte domande giustissime alle quali rispondere poco per volta. 

Plusvalenza e tassazione 

In genere si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Ovviamente se si hanno le possibilità economiche si possono acquistare anche dieci case ma se decidessimo di venderle tutte vedremmo tassarci solo nove case su dieci. Perché? La tassazione stessa, infatti, è prevista per qualsiasi tipologia di immobile purché non sia la prima casa. Altra condizione affinché non avvenga alcuna tassazione sta nella tempistica: se si acquista una casa e la si ‘tiene’ per un periodo non inferiore ai cinque anni la stessa può essere rivenduta priva di tassazione. Questo, infatti, è il tempo minimo di residenza che lo Stato ha stabilito per non ribattezzare l’acquisto di un immobile come investimento. Non è invece soggetta a tassazione la cessione dell’immobile ad un familiare  

Riassumendo il tutto, quindi, il fisco tassa solo ed esclusivamente quelle operazioni di compravendita immobiliare che hanno chiari connotati di investimento e che non sono considerate tali dopo un periodo di cinque anni.  

La dichiarazione dei redditi 

Come detto molte di queste operazioni sono fatte con chiaro intento di investimento e pertanto il Fisco ha deciso di tassare chiunque effettui queste operazioni di compravendita. 
Queste tasse, che possono tranquillamente essere pagate in sede di dichiarazioni dei redditi, sono calcolate in base ad un’aliquota Irpef calcolata in base a quello che è il reddito annuo di riferimento. Un’altra strada, altrettanto legale, è quella di applicare un’imposta del 20% sulla plusvalenza realizzata. In termini pratici se da una compravendita riusciamo a ricavare un utile di 100.000€ ne dobbiamo versare allo Stato 20.000€. Facile no? 

Come abbiamo visti quindi il calcolo della tassa è molto semplice anche perché la stragrande maggioranza degli investitori opta per questa seconda scelta. Se tale tassazione sia idonea e/o corretta, ovviamente, non sta a noi stabilirlo ma il dato oggettivo preoccupante è che ad acquistare sono sempre ‘i soliti’ mentre tutto il resto della popolazione tende ad impoverirsi. Quella di tassare la plusvalenza può essere una scelta più o meno opinabile ma oggettivamene le scelte a livello collettivo da fare dovrebbero essere altre... 

Sezione FAQ

Quali sono i miei diritti come locatario se il locatore non effettua le riparazioni necessarie?

Come locatario, hai il diritto di richiedere che il locatore effettui tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in condizioni abitabili. Se il locatore non risponde, puoi consultare un legale per valutare l'opzione di effettuare le riparazioni e dedurre i costi dal canone di locazione, o di procedere legalmente per costringere il locatore a intervenire.

Come posso rinnovare il mio contratto di locazione?

Per rinnovare il tuo contratto di locazione, avvia la conversazione con il tuo locatore prima della scadenza del contratto attuale. Esprimi il tuo desiderio di rinnovare il contratto e discuti i termini. Assicurati che ogni modifica ai termini sia riflessa per iscritto in un nuovo contratto o in un emendamento al contratto esistente.

Cosa posso fare se ritengo che il canone di locazione richiesto sia ingiustamente elevato?

Se ritieni che il canone di locazione sia eccessivamente alto, puoi negoziare direttamente con il locatore per cercare di ottenere una riduzione. Se le negoziazioni non portano a una soluzione soddisfacente, consulta le normative locali o un esperto legale per scoprire se esistono limiti ai canoni di locazione nella tua zona e quali sono i tuoi diritti legali in questo contesto.