Benvenuti in un altro articolo firmato Modelli e Documenti! Bisogna osservare da subito che questo impegno non vincola le due parti in senso assoluto, ma prevede delle cauzioni a vantaggio dell’interessato danneggiato.
Menu di navigazione dell'articolo
- Il preliminare di locazione: quando effettuarlo
- Le garanzie di un contratto preliminare
- Le tempistiche per la firma del contratto finale
- La cessione del contratto di locazione
- Le differenti tipologie di beni
- La cessione del contratto di locazione commerciale
- L'imposta di bollo nei contratti di locazione: come pagarla?
- Come si registra il contratto di affitto
- Deposito cauzionale affitto: ecco come funziona
- Il mercato degli affitti in Italia
- Modifiche di legge sugli sfratti
Il preliminare di locazione: quando effettuarlo
Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per “scoraggiare” l’altra parte dal cambiare idea. Naturalmente un atto di questo tipo prevede che i termini del contratto finale siano già stati fissati: elementi come il canone da pagare o l’entità delle spese dei consumi devono essere chiare e rientrare nei dati del documento. Sintetizzando, possiamo dire che questa formula conviene quando manchi del tempo al momento della firma definitiva o quando si vogliano fare altri accertamenti.
La caparra nel preliminare di locazione
Come per le tipologie analoghe, il preliminare di locazione prevede l’esistenza di due tipologie di caparra, versate dal promettente o dal promissorio, cui può godere il danneggiato in caso di rinuncia da parte dell’altro a concludere l’accordo e sono:
la caparra confirmatoria, prevista dall’articolo 1385 del CC, viene trattenuta se chi l’ha impegnata rinuncia a firmare il contratto definitivo; resta a chi dovrebbe riceverla la facoltà di rinunciare alla somma e di chiedere il rispetto del preliminare, procedendo per le vie giudiziarie ordinarie;
la caparra penitenziale è un’opzione prevista (dall’articolo 1386 dl CC) solo e nei casi in cui sia prevista la possibilità di rinunciare alla risoluzione del contratto, garantendo all’offeso il pagamento della penale; la somma torna in possesso di chi l’ha versata a firma avvenuta.
I tempi per giungere al contratto vero e proprio
Nessun contratto preliminare (che sia di locazione o di compravendita) ha nei suoi vincoli un termine entro il quale firmare l’accordo finale. Come sancito dall’articolo 1183 del codice civile, l’ordinamento consente comunque di affidarsi ad un giudice per stabilire una data o di determinarlo tra locatario ed affittuario, includendolo nel testo del documento.
Segnaliamo, a quanti volessero approfondire la normativa in merito ai contratti, il sito www.altalex.com , che riporta tutto il codice civile in versione integrale.
I vantaggi di un contratto preliminare
Che si faccia il preliminare di un contratto di vendita di un appartamento o che si voglia la garanzia di locazione per aprire un’attività commerciale, chi sottoscrive questo documento si impegna a concludere la trattativa nel rispetto degli accodi presi dalle parti.
Questo è molto importante:
per il venditore/locatario, in quanto corre il rischio di rinunciare ad altre offerte per una trattativa inconcludente;
per l’acquirente/affittuario, per i medesimi motivi della controparte, rischiando in più di trovarsi senza una casa dove abitare o la sede della sua attività commerciale.
Naturalmente il preliminare ha un senso solo se sono stati già fissati i termini di quello definitivo (come il costo dell’immobile o il canone di affitto), e si intenda “bloccarlo” fino al momento della firma finale o per poter eseguire accertamenti più approfonditi.
Le garanzie di un contratto preliminare
La legge prevede, a garanzia di un preliminare di vendita o locazione, due tipi di caparra, atte a tutelare una parte in caso di rinuncia dell’altra:
caparra confirmatoria: disciplinata dall’articolo 1385 del CC, consiste in una somma di denaro versata anticipatamente da uno dei due interessati all’altro.La cifra viene trattenuta se chi l’ha impegnata non onora il contratto; in alternativa la parte lesa può chiedere il rispetto dell’accordo, rinunciando alla somma e agendo in base alla normativa vigente;
caparra penitenziale: qualora il contratto preveda il diritto di recesso, questo tipo di caparra estingue la penale di questa scelta, come sancito dall’articolo 1386 del codice civile.
Le tempistiche per la firma del contratto finale
Sebbene un preliminare di vendita o locazione abbia come fine la stipula dell’accordo definitivo, il nostro ordinamento non prevede l’inserimento di un termine per siglarlo. Viene incontro a chi ne avesse desiderio l’articolo 1183 del codice civile, che sancisce la possibilità delle due parti di includere una data nel preliminare del contratto o di chiedere ad un giudice la sua fissazione.
La cessione del contratto di locazione
E’ possibile però, in base all’art. 1406 del Codice Civile, la cessione del contratto di locazione: ciascuna delle due parti può farsi sostituire da un terzo (il cosiddetto terzo cessionario), mantenendo chiaramente gli obblighi previsti dal contratto stesso. Ad esempio, se il locatore vende il bene locato, il nuovo proprietario “eredita” il contratto di affitto.
Le differenti tipologie di beni
Possiamo distinguere diversi tipi di locazione, a seconda del tipo di bene: beni mobili, beni immobili urbani e beni immobili non urbani. La locazione può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale. Inoltre, per il Codice Civile il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo: è comunque possibile recedere dal contratto quando si vuole, dando però disdetta con un congruo preavviso.
Normalmente, il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non è prevista da parte sua la cessione del contratto. Per la Legge n.431/98 il conduttore può sublocare solo alcune stanze dell’immobile, e deve comunicare il tutto al proprietario. Il Decreto ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti del 2002 stabilisce però che la norma non si applica ai contratti di locazione di natura transitoria e a quelli stipulati con studenti fuori sede.
Se queste regole non vengono rispettate, il locatore ha il diritto di far liberare l’immobile e di chiedere il risarcimento dei danni.
La cessione del contratto di locazione commerciale
Nel caso di locazione commerciale, la cessione del contratto è regolata dall’articolo 36 della legge 392/78, per il quale la cessione può avvenire anche senza il consenso del locatore, sempreché venga ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata. Il conduttore iniziale deve comunicare la cessione della locazione con lettera raccomandata 1, mentre il cessionario deve versare l’imposta di registro (67€) compilando il modulo F23 (codice tributo 110T) all’Agenzia delle Entrate. Il locatore si può opporre alla cessione del contratto solo per gravi motivi, che riguardano la persona del nuovo locatario, la sua affidabilità e la sua posizione economica.
L'imposta di bollo nei contratti di locazione: come pagarla?
Ogni qualvolta la pubblica amministrazione è chiamata a produrre o reperire determinati documenti o atti pubblici si applica una “imposta di bollo” atta a risarcire la suddetta del lavoro necessario. Nello specifico trattiamo l’imposta di bollo necessaria per atti concernenti la locazione di un immobile.
Prima di procedere oltre consigliamo al lettore di verificare sempre che non vi siano stati aggiornamenti alle tariffe o alle leggi concernenti l’argomento, e dunque di prendere il presente articolo al puro scopo orientativo. L'imposta di bollo è un tributo gravante su ogni singolo foglio necessario alla redazione dell'atto d'affitto. La disciplina normativa che la regola, stabilendo se e quanto sia dovuto, ovvero l’importo della marca da bollo, è stabilita dal Decreto del Presidente della Repubblica del 26-10-1972 n. 642 che la definisce come “imposta dovuta per l'impiego degli atti giuridici”.
Il decreto individua imposte di bollo a costo fisso o proporzionale. Ad esempio, il primo caso si riferisce agli atti relativi ad un contratto di affitto, il secondo caso alle cambiali che richiedono un’imposta di bollo pari a 12 millesimi dell’importo in oggetto.
Il decreto regola inoltre le eccezioni di legge, come gli atti legislativi, tra le quali però non rientra alcun atto di locazione.
Sono più in generale soggetti all'imposta di bollo gli atti scritti di natura: civile, commerciale, stragiudiziali e giudiziali, avvisi, manifesti e registri. Le marche da bollo, una volta cartacee, sono state tutte sostituite dal primo settembre 2007 con le marche da bollo elettroniche, meglio note come “CONTRASSEGNI TELEMATICI”, reperibili in qualunque tabaccheria o ricevitoria lotto.
Definiamo “foglio”
Come abbiamo appena visto, occorre una marca da bollo per ogni foglio. Ma che si intende per “foglio”? sempre secondo il decreto in materia, per “foglio” si intendono 4 facciate o pagine, ognuna composta da massimo 25 linee, per un totale dunque di 100 linee. Tale definizione può essere molto importante, facendovi risparmiare preziose marche da bollo con determinati accorgimenti sulla lunghezza. Ma vediamo i costi.
Costi Marche da Bollo
Tenendo sempre presente eventuali variazioni, al momento della stesura di questo articolo il costo di una marca da bollo per i contratti di locazione si attesta a 16 euro per foglio, dunque ogni 100 linee (o righe). Purtroppo per registrare un contratto di locazione dovremo pagare anche l’Imposta di registro.
Atti, documenti e registri
I documenti, atti e registri menzionati dagli articoli 1 a 21 del D.P.R. 642/1972 devono essere timbrati fin dalla loro creazione. Pertanto, l'atto deve essere redatto su carta con bollo, o con l'applicazione di un bollo di valore corrispondente. Certificati anagrafici, autenticazioni di copie e firme (quando richieste) e certificati generali rilasciati da uffici pubblici sono soggetti all'imposta di bollo sin dall'inizio.
Al contrario, i documenti, atti e registri menzionati dagli articoli 22 a 32 dello stesso decreto sono soggetti al bollo solo quando vengono utilizzati. In questi casi, tali atti sono soggetti all'imposta di bollo solo quando vengono portati all'ufficio del registro per la registrazione.
Come si registra il contratto di affitto
Per tutti i contratti di locazione che superano i 30 giorni, è obbligatoria per legge la registrazione presso l’Ufficio delle Entrate di pertinenza. Da ora è possibile eseguire la procedura sia in via cartacea che online, a farlo può essere sia il proprietario dell’immobile, che l’affittuario, o una terza persona incaricata.
Le ultime novità riguardanti la registrazione sono relative al modello da compilare, che ora si chiama Rli 2017 e che ha sostituito il vecchio modello 69 (valido solo per i contratti di comodato d’uso), una volta compilato si paga l’imposta di bollo da € 16, si versa la tassa di registro tramite F24 e si allega il contratto. Una volta seguita tale procedura l’Agenzia delle Entrate provvederà a rilasciare la copia debitamente firmata oppure una ricevuta che ne attesta la consegna e successivamente renderà disponibile la registrazione comunicandola all’interessato.
La mancata registrazione di un contratto di locazione e il pagamento dell’imposta dovuta (o versamento in ritardo rispetto ai tempi stabiliti) è sanzionabile per legge.
Regime ordinario e Cedolare secca
Esistono due tipologie di tassazione diverse per registrare i contratti di affitto, quello che viene comunemente indicato come regime ordinario, interessa obbligatoriamente tutti i contratti e prevede il pagamento dell’imposta di bollo e di registrazione. C’è anche il regime sostitutivo, che non può essere però applicato ai contratti che riguardano le società ma solamente i privati che veicolano immobili a scopo di abitazione. Per quest’ultima tipologia si versa una tassa chiamata Cedolare Secca al posto delle normali imposte, ma la scelta è puramente facoltativa e può farla solo ed esclusivamente la persona proprietaria della casa.
Versamento anche nel caso di cessione proroghe del contratto
Spetta il versamento di un’imposta anche in situazioni particolari, come nel caso in cui il contratto di locazione venga risolto prima della durata stabilita, oppure nel caso di cessioni. Va versata sempre tramite modello F24 ed entro 30 giorni registrata con lo stesso nuovo Rli presso l’Agenzia delle Entrate.
Deposito cauzionale affitto: ecco come funziona
Fa parte delle responsabilità e dei diritti sia del proprietario che dell'inquilino.
Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto
In assenza di danni causati dall'inquilino, la cauzione verrà restituita alla fine della locazione e non potrà mai essere usata per coprire il pagamento del canone di affitto. Alla firma del contratto, oltre alla cauzione, il conduttore versa al proprietario anche l'affitto anticipato di alcune mensilità del canone; questa somma può variare da una a tre mensilità.
Come rimborsare il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale e gli interessi ad esso relativi verranno rimborsati solo una volta che l'inquilino avrà restituito l'immobile al proprietario. Se il proprietario non effettua il rimborso, l'inquilino ha 10 anni di tempo prima che il diritto di ottenere il rimborso decada, per presentare un decreto ingiuntivo.
Nel caso in cui il proprietario trattenga il deposito come rimborso per i danni, senza avviare contemporaneamente un'azione giudiziaria, l'inquilino può richiedere un decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso. Il proprietario può opporsi a questa richiesta dimostrando la presenza di danni e, di conseguenza, il proprio diritto a ottenere il rimborso.
Il mercato degli affitti in Italia
A seguito della crisi economica post 2008, il settore immobilare è stato uno degli ambiti che più ha sofferto la depressione. Una logica conseguenza visto che in Italia venivano bruciati molti posti di lavoro e i cittadini non avevano più i soldi necessari per far fronte a una spesa così ingente. In questo discorso rientra poi la rigidità degli istituti bancari che chiedono super garanzie prima di concedere un prestito. Un modo cortese per non avere una speranza di acquistare una casa, da sempre ritenuto uno dei beni più sognati dal popolo del nostro Paese.
La crisi economica, dicevamo, ha avuto una netta ricaduta sul settore immobilare e sul prezzo degli immobili, che nel 2014 sono calati del 2.9% per un prezzo medio che si è aggirato intorno ai 2000 euro a metro quadro. Nel report delle tariffe applicate in tutte le Regioni d’Italia, gli Enti locali più cari sono stati la Liguria e il Lazio con 2877 euro a metro quadro. Paragonando invece il prezzo delle case nelle province e nelle grandi metropoli urbane, la città più cara dello Stivale è Venezia con i 4455 euro richiesti, seguita da Roma e Firenze, rispettivamente 3.672 euro/m² e 3.472 euro/m². Al contrario, le province più economiche risultano Biella (821 euro/m²) e Caltanissetta (893 euro/m²). La Regione meno cara è invece la Calabria, con 1020 euro/m² richiesti per un immobile.
Il settore immobiliare, con i prezzi delle case che sebbene siano calati restano tuttavia fuori portata per la stragrande maggioranza dei cittadini, ha generato la crescita di un altro settore, ossia quello degli affitti. Se prima il tema della locazione risultava marginale, ora invece è cresciuto esponenzialmente, con i clienti che possono permettersi più un affitto che un mutuo, che richiede un insieme di combinazioni non sempre concretizzabili. Tuttavia, anche sul tema affitti ci sono da registrare alcuni dati contraddittori: il prezzo delle locazioni è sì calato ma esso rimane ad una soglia esagerata, soprattutto se si prendono in considerazione le tariffe applicate alla periferia della città, schizzate a cifre improbabili.
Tutto ciò ha generato la logica conseguenza di una frenata negli acquisti, con molti imprenditori che sono rimasti con gli immobili invenduti. Il Decreto approvato dal Governo nell’estate 2014 si è posto come obiettivo quello di rilanciare i consumi nel settore immobiliare attraverso una politica di agevolazioni fiscali. Nel 2015 è previsto un aumento delle vendite ma tutto ciò dipenderà da due fattori: costo degli immobili o affitti ed aumento dell’occupazione, con maggior potere salariale da parte dei cittadini italiani.
Agevolazioni per affitti
Quando si parla di locazione di immobili o di case, il tasto va ovviamente a scendere sul capitolo dei prezzi troppo alti tali da sostenere queste spese. Gli stipendi infatti non sono aumentati con il costo della vita e diventa difficile sostenere le spese per l’affitto insieme a quello della vita quotidiana, come per esempio le bollette.
Con il Piano Casa voluto dal Governo Renzi nel 2014, si è cercato di dare nuovo impulso a questo settore, dando agevolazioni fiscali a chi comprasse casa e poi la affittasse a canone concordato per un periodo uguale a otto anni. Il problema infatti è duplice: gli imprenditori non vendono case che rimangono quindi invendute e gli eventuali inquilini non possono permettersele per affitti troppo alti o perchè per colpa della disoccupazione non hanno un posto di lavoro.
Da qui deriva la stagnazione e la crescita bloccata del mercato immobiliare. Nonostante questi problemi, nel settembre 2014 i dati sono in salita per quanto riguarda la richiesta di mutui per le prime case: a confronto con l’anno precedente, sono aumentati del 14% le domande, segno di un settore che sta riprendendo piede e si fa coraggio dopo tre anni decisamente negativi. L’importo richiesto oscilla nella maggior parte dei casi tra 100 mila e 150 mila euro e sono le persone intorno ai 40 anni a chiedere di più questo prestito, desiderose di mettersi in proprio dopo una vita di sacrifici. In flessione invece le domande di chi ha 25 anni, a causa della forte precarietà che non consente ai ragazzi di potersi permettere un mutuo di 30 o 40 anni in questi anni. Il fatto positivo tuttavia è che le richieste siano aumentate per un bisogno primario come è la casa, da sempre un sogno di tutti gli italiani che vogliono costruirsi una vita indipendente.
Modifiche di legge sugli sfratti
La legge 102/2013 prevede l’istituto della morosità incolpevole con un Fondo totale di 40 milioni di euro così suddivisi: 20 milioni per l’anno 2014 e 20 milioni per il 2015. I contributi sono destinati ai Comuni ed Enti Locali con alto tasso di abitanti. Nella legge sono elencate quali sono le cause ammesse:
- licenziamento e conseguente perdita del posto di lavoro
- riduzione del reddito a causa di messa in cassa integrazione ordinaria o straordinaria
- mancato rinnovo di contratti atipici o quelli definiti a termine
- attività da libero professionista che cessa per causa di forza maggiore
- parente familiare che muore o che ha una grave malattia
Devono essere presenti inoltre una serie di requisiti per poter accedere ai contributi previsti dal Fondo:
- contratto di locazione esattamente in regola e registrato
- non superare le soglie imposte per quanto riguarda ISE ed ISEE, fissate rispettivamente a 35mila euro e 26mila euro
- essere cittadini dell’Unione Europea e in caso contrario essere in regola con il permesso di soggiorno
- aver avuto in concreto atti di convalida per quanto riguarda lo sfratto per morosità
La legge prevede inoltre delle corsie preferenziali, così elencati:
- parente in famiglia over 60 o minore di 18 anni
- in famiglia sia presente un componente invalido almeno al 67% o che stia ai servizi sociali
La situazione attuale sulla Morosità dell'affitto
Non sembra che molti siano aggiornati sulla questione della morosità incolpevole tanto che la Regione Emilia Romagna ha dovuto convocare una conferenza stampa per ricordare ai cittadini che la domanda per richiedere il contributo è stata prorogata fino al 30 novembre 2014 visto che finora sono pervenute poco meno di venti domande. La scadenza delle domande è per diverse Regioni a novembre, come per esempio anche in Umbria. In generale, i contributi servono per dare un sostegno concreto alle famiglie che sono impossibilitate a pagare gli affitti degli immobili per una situazione economica precaria, alla quale possono influire diverse cause elencate nel precedente paragrafo. E’ bene quindi leggere nel dettaglio i bandi che vengono pubblicati dai singoli Enti Locali per capire se si rientra nei parametri richiesti e fare domanda di conseguenza per il versamento dell’agevolazione economica.
